Situación Actual
Es una realidad que en Panamá el mercado inmobiliario ha disminuido su actividad, durante estos últimos cinco años. La situación de desaceleración económica a nivel global ha impactado fuertemente sector inmobiliario panameño; esto ha despertado cierta cautela en cuanto al consumo y desarrollo del mercado a modo general.
La Ciudad de Panamá al finalizar el primer semestre 2019, se encuentra atravesando una situación de sobreoferta, al contar con un excedente de inventario para todos los mercados, principalmente oficinas, locales comerciales y residencial por encima de los $200,000.00.
Alquileres Solicitados
El crecimiento exponencial de los mercados finalmente ha llegado a superar la demanda. Existen edificios y plazas comerciales que hace dos y tres años entraron al mercado con un precio de alquiler por encima de los USD$25.00 por m2 por mes. Y actualmente compiten con un inventario recién entregado, cuya oferta arranca en USD$15.00 por m2 por mes. Como consecuencia, los alquileres solicitados se han visto forzados a disminuir producto de dicha sobre oferta.
Precios de ventas solicitados
De igual forma a sucedido con los precios solicitados de ventas. Personas que hace tres años llegaron a comprar sus apartamentos, a un precio por metro cuadrado por encima de USD$2,500.00, hoy en día esos bienes inmuebles pueden encontrarse cerca de los USD$2,000.00/m2. En estos momentos nos hemos convertido en un buyer’s market, en donde los compradores tienen una ventaja sobre el vendedor y esto impacta directamente en la negociación de los precios.
Realidad en San Francisco
Para presentar una realidad de la situación actual del mercado, podemos mencionar como ejemplo el sector de San Francisco. En el gráfico No.1 y No. 2, notamos cómo han ido bajando los precios y alquileres solicitados. De igual forma han ido cambiando las ofertas en el mercado, los propietarios están más abiertos a negociar el precio de venta hasta un 15% a 20% por debajo de lo solicitado. Y en algunos casos de alquileres, llegan a incluir no solamente aires acondicionados y línea blanca, sino también la opción de alquiler completamente amoblado por un precio relativamente bajo.
El ciclo inicia con un mercado en crecimiento o en expansión, que cuenta con nuevos desarrollos y sus ventas van aumentando paulatinamente. Seguido de un mercado fuerte con ventas rápidas al contar con poca oferta (es el momento más elevado del ciclo) y una gran demanda. Luego llega un mercado en desaceleración, el cual comienza a frenarse pues cuenta con mucha oferta y las ventas comienzan a verse afectadas. Hasta llegar finalmente a un mercado en recesión en donde los precios llegan a su nivel más bajo y disminuye drásticamente la inversión.
Ciclos de Mercado
Es menester mencionar que todo este comportamiento del mercado inmobiliario es parte de un ciclo normal de desarrollo. La secuencia de los cambios se da de manera recurrente y no periódica, esto quiere decir que la duración de los ciclos inmobiliarios va a variar, dependiendo de su crecimiento y avance.
Para este año 2019, se espera un repunte económico de la mano de un sector de la construcción que se apoya en proyectos importantes de inversión en infraestructura, principalmente pública, respaldada por el gobierno panameño. Todo esto sirve como propulsor para sacar adelante el mercado inmobiliario y evitar una crisis como la que se vivió en los años 2007 – 2008.
Eileen Chévez
Consultor de Investigación de Mercados
